立法會二十一題:重建公務員樓宇先導計劃



立法會二十一題:重建公務員樓宇先導計劃
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  以下為今日(六月三日)立法會會議上馮檢基議員的提問和發展局局長陳茂波的書面答覆:

問題:

  據悉,公務員合作社計劃樓宇(合作社樓宇)的單位業主(業主)多年來一直要求政府協助重建該等樓宇。發展局考慮到重建合作社樓宇可以釋放土地以增加房屋供應,近日建議由香港房屋協會(房協)推出重建公務員樓宇先導計劃(先導計劃)。先導計劃將以「需求主導」形式進行,由該等業主自行向房協提出申請。房協將會訂立準則,包括要求有關地盤必須至少達一萬平方呎,以及有關合作社須於合理時間內集齊百分之一百業主的同意。此外,房協會代該等業主向政府繳付在原地契下尚欠政府的土地補價,並以市價收購業主的單位。在不虧蝕的原則下,房協可向業主提出略高於市價的收購價。另一方面,在可行的情況下,房協會考慮容許有關業主購買房協「住宅發售計劃」第二市場的住宅單位。就此,政府可否告知本會:

(一)鑑於當局評估有85個合作社樓宇的用地具重建潛質,該等用地的位置為何;有否評估重建該等樓宇對房屋供應的正面影響;若有評估,結果為何;

(二)過去三年,當局在研究重建合作社樓宇可行性時遇到甚麼困難;有否評估推行先導計劃是否有助解決該等困難;

(三)當局有否評估先導計劃是否具足夠誘因吸引業主參與;會否考慮放寬先導計劃訂定的條件,包括調低要求百分之一百業主同意才可進行重建的門檻;會否鼓勵房協向業主提出較吸引的收購價,以及容許業主購買香港房屋委員會轄下居者有其屋計劃的單位;若會,詳情為何;若否,原因為何;

(四)當局有否評估推行先導計劃對房協的人手調配和財務狀況的影響;在解決目前香港房屋供應不足的大前提下,當局會否考慮向房協提供支援,包括容許房協無須繳付十足土地補價,以協助房協有效推行先導計劃;及

(五)當局會否考慮要求房協在推行先導計劃時,同時規劃重建其在有關地區的出租屋鸷(例如樂民新村和真善美村均位於合作社樓宇林立的馬頭圍道、靠背壟道和馬頭涌道一帶),以完善有關地區的房屋發展;若會,詳情為何;若否,原因為何?

答覆:

主席:

  在二O一三年七月十五日的立法會發展事務委員會會議上,委員通過一項有關「重建公務員建屋合作社」的議案,促請政府立即展開重建公務員建屋合作社(合作社)樓宇,以增加市區土地供應,並提交可行方案。當日的會議後,發展局和相關政府部門和公營機構深入研究協助重建合作社樓宇的理據及可行方案。我們在本年五月二十六日向發展事務委員會提交討論文件,提出了三項建議:(i)由香港房屋協會(房協)推行「重建公務員樓宇先導計劃」(「先導計劃」);(ii)邀請市區重建局(市建局)為合作社樓宇業主設立「促進者」服務專項輪候安排;及(iii)地政總署整合現行工序,以利便評估重建所涉的土地補價。

  就問題的五個部分,我的回覆如下:

(一)如以已重建的合作社樓宇地盤參數作參考,一般而言,只有重建比率(把樓宇重建後的樓面面積與現有合作社樓面面積比較)達兩倍或以上的項目才有機會達致收支平衡或有盈餘。在已解散但未就地段進行重建的173個合作社(涉及178個合作社地盤)而言,粗略估計有85個具重建潛質(即重建可能不用虧蝕)。這85個合作社樓宇主要分布在九龍城、東區、灣仔及深水區。重建全部85個地盤估計最多可獲約23萬多平方米的額外樓面面積。但由於85個地盤分散,未必所有都能合併重建,而地盤各有限制,實際可增加樓面面積會較估計的少。

(二)發展局和相關部門及公營機構深入研究協助重建合作社樓宇的理據及可行方案,發現有很大困難。我們有以下的重要考慮。

  曾有合作社樓宇業主提出減免土地補價的訴求。重建合作社樓宇一般涉及兩個層次的土地補價。第一個層次是業主為撤銷合作社樓宇轉讓限制而須向政府繳付的三分之二土地補價。第二個層次是在重建有關地盤達規劃大綱圖所准許的最高發展參數時,所涉及的修訂地契條款的補價。第一層補價是業主對政府的欠款。第二層補價與一般私人地盤發展的情況無異。對兩者的任何減免均偏離一貫的政府政策和做法,必須要有充分理據支持。

  我們曾嘗試在增加土地供應的前提下,考慮是否有足夠理據調整一貫的政策以協助合作社樓宇重建。然而,儘管現時有部分合作社樓宇地盤未有用盡最高發展參數,但地盤的整體重建潛質卻並未如想像般高。因此,以釋放這些地盤的發展潛力作為理由去減免土地補價的理據並不充分。再者,若因重建可增加土地供應而需調整政府一貫政策以協助合作社樓宇重建,則基於公平原則,其他舊樓重建若能釋放額外樓面面積,我們亦須一視同仁以公帑補貼,這恐怕並不符合社會的期望。

  合作社樓宇業主亦曾提出,要求由市建局協助重建。我們亦曾嘗試從巿區更新的角度去考慮加快合作社樓宇重建。然而,正如我們以往曾多次解釋,市建局的宗旨是透過進行、鼓勵、推廣及促進市區重建,改善香港的住屋水平及已建設環境。市建局優先協助的是那些破舊及嚴重失修的樓宇。合作社樓宇普遍有較良好的保養,相對而言,重建的需要沒有那麼迫切。因此,要求市建局在其他更具迫切重建需要的舊樓行列當中插入優先處理合作社樓宇,並不合適。然而,若合乎資格,合作社樓宇同樣可申請市建局的「需求主導」重建項目(先導計劃),供市建局揀選。

  由於以上的方案並不可行,我們遂與房協研究推出「重建公務員樓宇先導計劃」,在合情合理、符合公眾利益和公帑運用得宜的前提下,去回應部分合作社樓宇業主欲重建其樓宇的訴求。

  房協並非牟利機構,亦沒有得到政府直接資助,並須為其項目自負營虧及承擔巿場風險。現時提出的「先導計劃」,是平衡了房協的機構運作原則及部分合作社樓宇業主希望重建以遷離合作社的訴求。我們理解「先導計劃」未必能符合所有合作社樓宇業主的期望,但這正正反映重建合作社樓宇所涉及平衡公眾利益考慮的複雜性。我們提出「先導計劃」,是希望可以在私人發展商重建合作社之外,提供多一個選項給合作社樓宇業主考慮。

  此外,現時合作社樓宇業主若有需要遷離合作社樓宇,有以下方式。就已解散的合作社而言,有關業主可向政府補回三分之二地價然後在市場上出售其單位。公務員事務局有既定機制容許有關業主申請短期豁免其單位的轉讓限制,讓他們在繳付土地補價前簽訂買賣合約。現行的短期豁免有效期為九個月,但若有關業主有需要,可申請再延長。就未解散的合作社,有關業主可通過轉讓「合作社會籍」的方法把單位使用權讓予其他有興趣並符合資格的公務員,從而遷離合作社樓宇,當中並不涉及土地補價。

(三)就調低「先導計劃」要求的業主同意門檻,要求房協調高收購價以及容許合作社樓宇業主在香港房屋委員會(房委會)「居者有其屋計劃」(居屋)第二市場購買居屋單位的意見,我們的回覆如下。

業主同意門檻
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  房協提出100%業主同意門檻,有以下三個考慮:

  第一,現居於未補地價以撤銷合作社樓宇轉讓限制的合作社樓宇業主,為在職公務員、已退休公務員,或公務員的合法繼承人。對在職公務員而言,他們成為合作社社員,擁有單位的住用權,是他們受僱於政府可享受的房屋福利的其中一種。那些在已解散合作社取得業權的在職公務員不可再享有其他房屋福利。故此,除非所有合作社樓宇業主同意出售重建,否則只顧大多數合作社樓宇業主的意願,而迫使不願意的公務員業主遷離和犧牲其房屋福利,並不公道。

  第二,根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(《條例》),土地審裁處會基於申請強制售賣地段上現有發展的齡期或其維修狀況,判斷是否信納該地段理應重新發展,從而決定是否發出強制售賣令。合作社樓宇一般都保養良好,根據《條例》未必會獲發強制售賣令。如房協的先導計劃接納只有80%或90%業主的申請,則房協必須承擔不獲土地審裁處發出強制售賣令的風險,或必須以更高的代價收購不願出售的餘下20%或10%的物業業權,最後項目可能因此而無法重建或出現大幅虧蝕。事實上,過往11個成功重建的合作社樓宇的個案,全部都是發展商透過收購成功取得100%業主自願出售業權而獲重建。因此,要獲取全體業主同意出售及重建合作社樓宇是有先例可援的。

  第三,房協推出以「需求主導」模式試行的「先導計劃」,本意是回應部分合作社樓宇業主指其無能力向政府繳付所欠的三分之二土地補價,卻希望早日遷離合作社樓宇,而要求政府介入協助重建。由於房協是回應部分合作社樓宇業主希望可盡早重建的期望,故此理應是業主一方有意願進行的重建計劃,房協才應處理。

房協的收購價
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  我們理解「先導計劃」建議的收購價未必能符合所有合作社樓宇業主的期望。房協並非牟利機構,沒有得到政府直接資助,並須為其項目自負營虧及承擔巿場風險。現時提出的收購價比合作社樓宇的市價略高,是平衡了房協的機構運作原則及部分合作社樓宇業主希望重建以遷離其樓宇的訴求。

在第二市場購買資助出售單位
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  「先導計劃」旨在為合作社樓宇業主提供多一個渠道,讓有關業主以略高於市價出售其單位,並可按其需要選擇在房協「住宅發售計劃」第二市場購入資助出售單位。「先導計劃」下所提出的條件,已適當平衡各方考慮。現時房協「住宅發售計劃」下約有10 360個資助出售單位分布於港、九及新界,相信可為有關業主提供一定的選擇。

  任何資助房屋,包括未繳付補價的資助出售單位,均涉及寶貴的社會資源,必須小心運用。

  房委會一貫的政策,是只有符合綠表資格的人士方可在居屋第二市場購買未繳付補價的居屋單位;至於讓白表人士購買此類單位的安排,則仍然只是臨時計劃,申請亦設有配額,而且有關人士必須符合白表資格,包括房委會釐訂的入息及資產限額。如把「先導計劃」放寬至涵蓋房委會轄下的未繳付補價居屋單位,並非合適和審慎的做法,對其他市民亦未必公平。

(四)由於「先導計劃」是以試行形式推出,房協已確認以房協現時的人力及財政資源尚可應付。待「先導計劃」推出一段時間後,房協會根據合作社業主的反應,以及推行計劃的經驗,再行檢討人力及財政的需要。

  政府支持房協推行「先導計劃」。政府會以一貫的政策優惠處理房協發展資助出售房屋的土地補價。

(五)根據房協資料,一般而言,地盤面積須有4,000至5,000平方米或以上才可建造足夠的安置單位,以啟動屋鸷重建。由於未有參與「先導計劃」的合作社的地盤面積資料,包括地盤位置及面積等,故此「先導計劃」可以如何配合或促進房協的屋邨重建,現階段言之尚早。

2015年6月3日(星期三)
香港時間15時25分